Datenschutz-Falle beim Hausverkauf: Wenn Wohnraumfotos im Online-Exposé zur rechtlichen Herausforderung werden

In der Immobilienvermarktung spielen Wohnraumfotos eine zentrale Rolle, da sie Interessenten einen ersten Einblick in das Objekt geben. Doch die Veröffentlichung von Fotos bewohnter Räume ist datenschutzrechtlich heikel: Diese Bilder können personenbezogene Daten enthalten und benötigen daher laut Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) die Zustimmung der Bewohner. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Frankenthal (LG) hat hier für Klarheit gesorgt und stellt fest, dass Mieter grundsätzlich Schadensersatz verlangen können, wenn ein Makler ohne Einwilligung Bilder von bewohnten Räumen veröffentlicht. Jedoch entschied das LG Frankenthal im konkreten Fall zugunsten des Maklers, da die Mieter durch ihr Verhalten stillschweigend in die Nutzung der Bilder eingewilligt hätten.

Warum Wohnraumfotos als personenbezogene Daten gelten

Fotos von Wohnräumen fallen unter die DSGVO, sobald diese Rückschlüsse auf die Bewohner oder deren Lebensstil zulassen, da sie einen Einblick in das persönliche Umfeld geben. Es kann sich also um personenbezogene Daten handeln, die nur mit ausdrücklicher Erlaubnis der betroffenen Personen veröffentlicht werden dürfen. Für Makler und Immobilienagenturen bedeutet das, dass sie sicherstellen müssen, eine klare Einwilligung zur Verwendung solcher Bilder zu haben, bevor diese online oder in Print-Exposés veröffentlicht werden.

Das Risiko einer rechtlichen Auseinandersetzung steigt, wenn Bewohner ihre Privatsphäre verletzt sehen. Um Schadensersatzansprüche in Form von Schmerzensgeld zu vermeiden, ist es für Makler und Verkäufer daher unerlässlich, mit den Bewohnern eine explizite Vereinbarung zur Verwendung von Innenraumfotos zu treffen.

Der Fall des Ehepaars: Von der Einwilligung zur rechtlichen Auseinandersetzung

Im vorliegenden Fall bewohnte ein Ehepaar eine Doppelhaushälfte nahe Speyer, die vom Eigentümer zum Verkauf angeboten werden sollte. Der beauftragte Makler plante, die Immobilie mit Innenfotos zu bewerben und vereinbarte dazu einen Termin mit dem Ehepaar. Die Mieter ließen die Mitarbeiter des Maklerbüros in ihre Räumlichkeiten und stimmten den Aufnahmen damit indirekt zu.

Nach Veröffentlichung der Bilder fühlte sich das Paar jedoch zunehmend unwohl, da Bekannte und Nachbarn sie auf die Fotos ansprachen. Sie hatten das Gefühl, in ihrem persönlichen Umfeld „entlarvt" worden zu sein, und forderten schließlich die sofortige Entfernung der Bilder. Trotz der Entfernung der Fotos verlangten sie ein Schmerzensgeld und argumentierten, dass die Veröffentlichung der Bilder einen immateriellen Schaden darstelle, der durch das einfache Löschen der Fotos nicht wiedergutgemacht werden könne.

Entscheidung des Landgerichts Frankenthal: Implizite Einwilligung durch Duldung der Fotoaufnahmen

Das Landgericht Frankenthal wies die Klage des Ehepaars ab und stellte sich auf die Seite des Maklers. Die Begründung: Durch die Duldung der Fotoaufnahmen vor Ort habe das Ehepaar implizit in die Anfertigung und Nutzung der Bilder eingewilligt. Zwar erfordert die DSGVO normalerweise eine ausdrückliche Einwilligung, die jedoch nicht zwingend schriftlich erfolgen muss – sie kann, wie hier, auch durch stillschweigendes Verhalten gegeben sein.

Das Gericht stellte außerdem fest, dass der Makler nicht verpflichtet sei, die Mieter aktiv über ihr Recht zum Widerruf der Einwilligung aufzuklären. Das Fehlen dieses Hinweises mache die erteilte Einwilligung nicht unwirksam, sodass die Veröffentlichung der Fotos datenschutzrechtlich unproblematisch sei. Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig und gibt Maklern in ähnlichen Fällen eine Orientierungshilfe.

Konsequenzen und Handlungsempfehlungen für Makler und Mieter

Dieses Urteil hat Folgen sowohl für die Praxis von Immobilienmaklern als auch für die Rechte von Mietern. Hier einige Handlungsempfehlungen:

1. Schriftliche Einwilligung zur Veröffentlichung von Innenfotos: Auch wenn die DSGVO eine schriftliche Einwilligung nicht zwingend erfordert, empfiehlt es sich für Makler, diese sicherheitshalber schriftlich einzuholen. So lässt sich vermeiden, dass Missverständnisse oder spätere Beschwerden entstehen.

2. Widerrufsrecht klären: Makler sollten Bewohner aktiv über ihr Widerrufsrecht informieren, selbst wenn das Fehlen dieses Hinweises die Einwilligung formal nicht unwirksam macht. Eine klare Kommunikation schützt vor Missverständnissen und baut Vertrauen auf.

3. Veröffentlichungsrisiken minimieren: Falls Bewohner eine Einwilligung erteilen, die Veröffentlichung jedoch später bereuen, sollten Makler die Fotos sofort entfernen und so den Konflikt entschärfen. Es ist ratsam, besonders sensible oder persönliche Details auf den Bildern unkenntlich zu machen.

4. Mieter: Vorsicht bei der Zustimmung zu Fotoaufnahmen: Mieter sollten sich genau überlegen, ob sie die Veröffentlichung von Fotos ihrer Räume akzeptieren möchten. Die eigene Privatsphäre kann durch die Verbreitung solcher Bilder beeinträchtigt werden. Eine frühzeitige Kommunikation mit dem Makler über mögliche Bedenken ist empfehlenswert.

Fazit: Klare Vereinbarungen vermeiden rechtliche Konflikte

Das Urteil des Landgerichts Frankenthal macht deutlich, dass es bei der Veröffentlichung von Wohnraumfotos auf eine klare Vereinbarung zwischen Maklern und Bewohnern ankommt. Eine schriftliche Einwilligung kann Konflikte vermeiden, auch wenn das Gesetz diese nicht zwingend verlangt. Für Makler ist es wichtig, die Datenschutzrechte der Bewohner ernst zu nehmen und diese vorab über ihre Rechte aufzuklären, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. So können Datenschutz und erfolgreiche Immobilienvermarktung Hand in Hand gehen.

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Ihr Team von Datenschutz Prinz

Quelle: Justiz Rheinland Pfalz