Wohnungsfotos beim Immobilienverkauf: Welche Datenschutzrechte haben Mieter?

Wenn die eigene Wohnung plötzlich im Internet erscheint

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, benötigt häufig aussagekräftige Fotos. Immobilienmakler fotografieren deshalb Wohnräume und veröffentlichen die Bilder auf Immobilienportalen oder in Verkaufsunterlagen. Ist die Immobilie vermietet, kann das jedoch zu Datenschutzproblemen führen. Denn auch ohne sichtbare Personen können Fotos einer Wohnung persönliche Informationen über deren Bewohner preisgeben.

Mit einem solchen Fall beschäftigte sich das Oberlandesgericht Zweibrücken. In seinem Urteil vom 9. Dezember 2025 (Az. 5 U 82/24) stellte das Gericht klar, dass Immobilienmakler umfassende Auskunftspflichten zum Umgang mit personenbezogenen Mieterdaten haben können.

Ein Eigentümer wollte seine vermietete Doppelhaushälfte verkaufen und beauftragte einen Makler. Dieser vereinbarte mit den Mietern einen Fototermin. Während die Mieter anwesend waren, fotografierten Mitarbeiter des Maklers die Innenräume. Auf den Bildern waren keine Personen zu sehen. Anschließend erschienen die Fotos auf einem Immobilienportal und in gedruckten Verkaufsunterlagen.

Nach der Veröffentlichung wurden die Mieter von anderen Menschen auf ihre Wohnung angesprochen. Sie fühlten sich dadurch in ihrer Privatsphäre verletzt und verlangten vom Makler Auskunft über die Verwendung ihrer Daten sowie Schadensersatz.

Das Gericht gab ihnen teilweise recht. Der Makler musste erklären, welche personenbezogenen Daten er verarbeitet hatte und wie damit umgegangen worden war. Einen Anspruch auf Schmerzensgeld sah das Gericht dagegen nicht.

Nach Artikel 15 DSGVO können betroffene Personen Auskunft über die Verarbeitung ihrer personenbezogenen Daten verlangen. Das gilt auch für Immobilienmakler. Sie müssen beispielsweise erklären können, welche Daten sie gespeichert haben, woher diese stammen, wie lange sie aufbewahrt werden und an wen sie weitergegeben wurden.

Auch eine mögliche automatische Verarbeitung oder der Einsatz künstlicher Intelligenz kann Gegenstand der Auskunft sein. Außerdem müssen Unternehmen grundsätzlich eine kostenlose Kopie der gespeicherten personenbezogenen Daten bereitstellen.

Im konkreten Fall hatte der Makler bereits erklärt, dass sämtliche Wohnungsfotos gelöscht und keine weiteren Kopien angefertigt worden seien. Das Gericht sah den entsprechenden Auskunftsanspruch deshalb als erfüllt an. Zusätzliche Nachweise über die Löschung musste der Makler in diesem Verfahren nicht vorlegen.

Die Mieter hatten dem vereinbarten Fototermin zugestimmt und die Aufnahmen in ihrer Anwesenheit zugelassen. Das Gericht wertete dieses Verhalten unter den konkreten Umständen als stillschweigende Einwilligung in die Verwendung der Bilder für den Immobilienverkauf.

Deshalb wurde der geltend gemachte Schadensersatzanspruch abgewiesen.

Wichtig: Daraus folgt nicht, dass Makler bewohnte Wohnungen grundsätzlich ohne ausdrückliche Zustimmung fotografieren und die Bilder veröffentlichen dürfen. Eine Einwilligung muss im jeweiligen Einzelfall wirksam sein.

Makler und Immobilienunternehmen sollten ihre Abläufe überprüfen. Dabei sind sechs Maßnahmen besonders wichtig:

1. Klären Sie vor Fotoaufnahmen, ob eine geeignete Rechtsgrundlage vorliegt.
2. Informieren Sie Mieter verständlich über Zweck und Verwendung der Bilder.
3. Vermeiden Sie persönliche Gegenstände und erkennbare private Informationen.
4. Dokumentieren Sie, wo Fotos gespeichert und veröffentlicht werden.
5. Legen Sie klare Löschfristen für Bilder und Mieterdaten fest.
6. Organisieren Sie die fristgerechte Bearbeitung von DSGVO-Auskunftsanfragen.

Datenschutz Prinz unterstützt Immobilienunternehmen bei der datenschutzkonformen Verarbeitung von Mieterdaten. Wir prüfen Informationspflichten, unterstützen bei Auskunftsanfragen und helfen bei der Entwicklung geeigneter Lösch- und Dokumentationsprozesse.

Das Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken zeigt, dass Datenschutz bei Wohnungsfotos nicht unterschätzt werden darf. Auch Immobilienmakler müssen nachvollziehbar erklären können, wie sie personenbezogene Daten verarbeiten.

Wer Fotoaufnahmen sorgfältig vorbereitet, Mieter informiert und Auskunftspflichten ernst nimmt, kann Datenschutzkonflikte beim Immobilienverkauf vermeiden. 

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